Se ti sei appena trasferito per la prima volta in un palazzo è molto probabile che tu ti stia chiedendo quali sono le regole da rispettare all’interno del condominio. La risposta non è semplice: le regole condominiali sono tante e possono variare.
In questo articolo vedremo cos’è il regolamento condominiale e faremo una panoramica delle regole basilari valide per ogni stabile.
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Cos’è il regolamento condominiale?
Il regolamento condominiale è quell’insieme di regole che disciplina I diritti ed I doveri di ogni condomino per quanto riguarda gli spazi comuni e le spese condominiali. Per quanto spesso possa essere tedioso e frustrante, rispettare il regolamento è fondamentale per mantenere il quieto vivere all’interno dello stabile. Dopo tutto, per quanto grandi o piccoli possano essere, i condomini rappresentano sempre delle comunità, che vanno regolate per evitare ingiustizie e disordini.
Norme e leggi
Da un punto di vista formale il regolamento di condominio è lo statuto convenzionale del condominio, che disciplina: l’utilizzo delle cose comuni, la tutela del decoro dell’edificio, la ripartizione delle spese comuni e l’amministrazione dello stabile.
Secondo l’art. 1138 del c.c., Il regolamento diventa obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a 10.
Il regolamento, inoltre, affinché possa definirsi valido e regolare, deve essere disponibile in forma scritta e allegato al Registro dei verbali delle assemblee.
Il compito di far rispettare il regolamento grava sull’amministratore di condomino, che in caso di non osservanza delle regole può sanzionare il condomino, in alcuni casi anche in maniera pecuniaria.
Chi stabilisce le regole del condominio?
Le regole condominiali devono essere stabilite su due fronti. Prima di tutto vanno inserite e rispettate le regole dettate dal Codice civile: regolamento obbligatorio dagli 11 condomini, nomina dell’amministratore etc.
In seguito, si passa alla stesura del vero e proprio regolamento condominiale che, in alcuni casi, può anche allontanarsi dal Codice civile ed instaurare le proprie regole (come con la suddivisione delle spese comuni).
Le regole non basate sul Codice civile, e quindi uniche al singolo condominio, vanno sempre votate durante un’assemblea, e così ogni modifica alle regole precedentemente votate.
I diversi tipi di regolamento
Non sempre il regolamento viene creato dal primo gruppo di condomini. Vi sono infatti tre tipologie di regolamenti che possono essere utilizzati in circostanze differenti:
- Contrattuale o negoziale: in questo caso il regolamento è già stato creato e viene incluso nell’atto di compravendita dell’abitazione.
- Assembleare: questo è il caso che abbiamo visto nella sezione precedente, in cui il regolamento viene approvato durante un’assemblea condominiale secondo l’art. 1136 del Codice civile.
- Giudiziale: questa ultima tipologia viene applicata solamente quando l’assemblea non riesce a giungere alla formazione di un regolamento. Il compito quindi passa ad un giudice che delibererà un regolamento valido per tutti I condomini.
La principale differenza tra il regolamento contrattuale e quelli assembleare e giudiziale è l’area di competenza. Nel primo caso infatti il regolamento può impattare anche questioni inerenti all’uso dell’appartamento del singolo condomino, mentre le altre due tipologie possono limitarsi solo a regolare le aree comuni.
Quali sono le regole condominiali fondamentali?
Vediamo ora quali sono le regolamentazioni principali che troverai nella maggior parte delle abitazioni condominiali.
- Silenzio e quiete pubblica
Prima che da un punto di vista legale è sempre un bene valutare con il proprio buon senso se fare o meno qualcosa. Il silenzio ed il rispetto della quiete altrui sono un pilastro fondamentale quando si parla di edifici condominiali. Nessuno è autorizzato a provocare rumori “insopportabili” che precludano agli altri condomini la possibilità di godersi il silenzio delle loro abitazioni.
Questo limite non conosce restrizioni temporali, anche se generalmente la regola è più stringente durante le ore notturne.
Come avrai notato non ci sono parametri misurabili per definire una molestia acustica, questo è compito dell’amministratore che deciderà in base al volume, all’ora e alla ripetitività del rumore.
- Privacy nelle aree comuni
La privacy è un argomento insidioso nei condomini. Da una parte infatti tutti hanno il diritto di sapere chi non paga le spese comuni, ma dall’altra nessuno può puntare le proprie telecamere di sorveglianza in aree in cui sia possibile assistere al passaggio dei vicini.
In generale la privacy è ridotta al minimo quando si parla di questioni comuni ed oneri condominiali, ma va rispettata nel contesto delle azioni della singola persona.
- Uso delle zone esclusive
Ognuno è libero di fare ciò che vuole all’interno del suo appartamento, purché rispetti il regolamento condominiale e non leda gli altri condomini. Per intenderci ognuno è libero di stare sveglio fino a tardi, ma non è libero di tenere sveglio il vicino con il volume della tv al massimo. Lo stesso vale per barbecue, odori particolari, etc.
- Uso delle zone comuni
Ognuno è libero di utilizzare le zone comuni regolarmente (sono create proprio per questo). Se vi è ad esempio una terrazza o un giardino condominiale, possono essere utilizzate da tutti a patto che questo utilizzo non ne modifichi la funzione o ne precluda l’utilizzo. In poche parole, va bene fare le parole crociate in terrazza ma non lo è monopolizzare il giardino con la nostra piantagione di carciofi.
- Animali
Tutti i condomini hanno diritto a tenere un animale domestico in casa, a meno che non vi sia una regola approvata all’unanimità che lo impedisce. Anche qui ovviamente, come negli altri casi, tutte le altre norme (come la quiete e l’utilizzo delle zone comuni) vanno rispettate.
- Debiti condominiali
Se il condominio non paga in tempo tutti i fornitori, questi hanno il diritto di agire con un pignoramento. I primi ad essere colpiti però devono essere i morosi, ovvero i condomini che non hanno pagato le loro quote in tempo. L’amministratore deve fornire l’elenco dei morosi ai fornitori. Nel caso in cui i morosi non possano essere identificati, la sanzione si ripercuote su tutti, ma solo nei millesimi corrispondenti ad ogni condomino (per non creare ingiustizie).
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